Das Saarpark-Center in Neunkirchen 1. Teil

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Beweggründe des ECE zum Bau eines Einkaufcenters  
 
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Teil des Eisenwerksgeländes vor Beginn der Abrissarbeiten
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Abriss des alten Eisenwerkes
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Erste zeichnerische Darstellung der geplanten Änderungen
in der Innenstadt in der SZ vom 19.12.1985
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Geplante Änderungen in der Innenstadt
 

Um verstehen zu können, warum die ECE Industries und Logistics GmbH & Co. KG ausgerechnet in Neunkirchen ein Einkaufs-Center errichtet hat, muss man den Entscheidungsprozess und seine komplexen Abläufe kennen gelernt haben. Der Geschäftsführer bei ECE Johannes Schnermann hat dazu eine Abhandlung verfasst über die „Projektentwicklung von Einkaufszentren am Beispiel des Saarpark-Centers Neunkirchen“. Auf deren Grundlage habe ich meinen Bericht verfasst.

Der Entscheidung im Hause ECE in Neunkirchen eine großes Einkaufs-Center zu errichten war viel Unterstützungsarbeit seitens der Stadtverwaltung und eine Vielzahl an Unterstützungsschritten, Abwägungsschritten, Diskussionen und Abwägungsprozessen vorausgegangen. Es war ein sicherlich nicht einfaches Verfahren. Man hat es sich in den verschiedenen Arbeitsgruppen und der Geschäftsführung bei ECE nicht leicht gemacht.
Wie das Verfahren abgelaufen ist und warum der Verwaltungsrat von ECE schlussendlich sich für die Realisierung des Projektes entschieden hat, werde ich nachfolgend darstellen. Das Verfahren verlief in 4 Phasen.


Das waren:
• Projektidee
• Projektstudie
• Projektplanung
• Projektrealisierung.

Über den Ablauf wurde von der Lokalredaktion der Saarbrücker Zeitung, insbesondere von Gerd Meiser, ausgiebig berichtet, da fehlten keine Details und keine Hintergründe.

Zunächst aber zur Frage:

Wer ist ECE? Daten und Fakten:


ECE Projektmanagement GmbH & CoKG wurde im Jahr 1965 vom Versandhauspionier Professor Werner Otto (Otto-Versand Hamburg) gegründet und befindet sich seither in Familienbesitz. Seit 2000 leitet der Sohn Alexander Otto das Unternehmen.
ECE entwickelt, plant, realisiert, vermietet und managt große Gewerbeimmobilien in den Sparten Shopping, Office, Traffic und Industries. Und ist auf dem Gebiet innerstädtische Einkaufscentren Marktführerin in Europa.
ECE realisiert darüber hinaus seit Jahrzehnten schon große Konzernzentralen, Bürohäuser, Industriebauten, Logistikzentren, Verkehrsimmobilien, Hotels und andere hochkomplexe bauliche Anlagen.
ECE ist mit einer Reihe von Tochterfirmen und Joint Ventures europaweit tätig.

 

Mitarbeiter:
• 3.600 im In- und Ausland

Shopping-Center:
• 196 im Management
davon 43 im Joint Venture
• 8 im Bau und Planung
• 17 in Erweiterung oder Großumbau
• 21.000 Shops insgesamt
• 7.200.000 qm Verkaufsfläche insgesamt
• 4.500.000 Mio. Besucher am Tag

Büro- und Spezialimmobilien:
• 977.000 qm realisierte Büroflächen
• 550.000 qm realisierte Logistikflächen

Die genannten Zahlen führen recht deutlich die führende Rolle des Unternehmens vor.

Wie ist der Kontakt zu ECE zu Stande gekommen?
Mit der Schließung des Neunkircher Eisenwerkes (dem Hauptarbeitgeber in der Stadt und dem Umland) war für Neunkirchen die Eisenzeit zu Ende. Ein großer Teil des westlichen Stadtkerns, die so genannte Flüssigphase, war 1982 stillgelegt worden und damit brach gefallen.
Die Stadt kaufte 1984 als erstes den Hochofenbereich mit Sinteranlage und Kraftwerk und begann unverzüglich mit den Abbruchmaßnahmen. Es galt die Flächen frei zu machen für eine städtebauliche und wirtschaftliche Neuentwicklung in der Innenstadt.

Seinerzeit gab es bereits zwei Interessenten. Das war Asko Modell „Saar-Basar“ und Globus „Handelshof“. Deren Vorstellungen fanden jedoch keine Zustimmung der Stadt. Als Grundlage für ihr weiteres Vorgehen gab die Stadt bei der Prognos AG Basel ein Einzelhandelsgutachten in Auftrag.
Die Gutachter kamen zu dem Ergebnis, „Dass ein strukturierter Stadtkern unter der Voraussetzung eines hoch qualifizierten Angebotes an Handel und Dienstleistungen am ehesten geeignet wie, den Wünschen der Kunden aus dem weiten Einzugsbereich zu entsprechen und damit eine verstärkte Attrak­tivität und eine erhöhte Kaufkraftbindung für die Stadt zu erzielen sei“.
Fazit der Gutachter: “In Neunkirchen gibt’s alles aber nichts besonderes“.
In ihrem Gutachten hatten die Gutachter insbesondere auf die hervorragende Entwicklung des von ECE realisierten Löhr-Center in Koblenz als Beispiel für eine gelungene innerstädtische Entwicklungsmaßnahme aufmerksam gemacht.
Dies hat den damaligen Oberbürgermeister der Stadt Peter Neuber bewogen. Am 15. August 1985 mit dem ECE-Projektmanagement in Hamburg Kontakt aufzunehmen.

Wie lief nun der Entscheidungsprozess bei ECE für den Standort Neunkirchen ab?
Der Anruf wurde zum Geschäftsführer des Bereiches Projektentwicklung Johannes Schnermann durchgestellt. Herr Schnermann war von dem Anruf aus dem Neunkircher Rathaus zunächst überrascht. Bei ECE im fernen Hamburg hatte das Saarland und eben auch Neunkirchen noch keine Option für die Zukunft (obwohl man mit Saarbrücken schon einmal Kontakt hatte, den man aber wieder abbrach). Man musste zunächst einmal den Atlas zu Rate ziehen um Neunkirchen im Saarland ausfindig zu machen.

Dennoch vereinbarte Herr Schnermann mit dem Oberbürgermeister bereits für den 21. August 1985 den ersten Gesprächstermin in Neunkirchen

Erste Standortbesichtigung und erste Erkenntnisse:
Am Morgen vor dem vereinbarten Termin traf Herr Schnermann so frühzeitig ein, so dass er Gelegenheit hatte ausreichend lang die Stadt zu befahren.
Er wollte damit ein erstes Gefühl für die ­Situation der Stadt bekommen. Herr Schnermann stellte fest, „dass die Entwicklung gegenüber anderen in etwa vergleichbaren Städten in der Bundesrepublik um ca. 10 – 15 Jahre zurück lag. Eine auch für andere Städte des Saarlandes  nicht ungewöhnliche Situation, wie er betonte.
Die Besprechung begann um 11.00 Uhr im Zimmer des Oberbürgermeisters und wurde dann in einem Restaurant beim Mittagessen fortgesetzt. Zugegen war auch der damalige Bauamtsleiter Fritz Decker.
Der Gedankenaustausch führte schon bald zu der Vorstellung, den Stadtkern durch Nutzung der frei gewordenen Flächen des Eisen­werkes zu erweitern und evtl. mit einem großen Einkaufszentrum zu bebauen.
Auch dem am selben Nachmittag zur Besprechung hinzugezogenen Bürgermeister Ewald Groß gefiel die Idee einer Stadtkernerweiterung mit einem Einkaufszentrum. Nach Auffassung des Geschäftsführers von ECE waren mit den Gesprächen die ersten Ansätze für eine gemeinsame Zusammenarbeit gefunden.

Die Gesprächspartner und auch der Leiter des Bauamtes Stadtplaner Fritz Decker hatten sehr schnell die Chance erkannt, mit der Verwirklichung der Idee einen für die Stadt entscheidenden Ansatz gefunden zu haben. Oberbürgermeister Neuber, Bürgermeister Groß, Bauamtsleiter Decker sowie der Leiter der Unteren Bauaufsichtsbehörde Paul fuhren dann kurze Zeit später zum Löhr-Center in Koblenz, um sich ein Bild von einer gelungenen Stadtkernerweiterung machen zu können.

Im weiteren Verlauf kamen dann die für Centermanagement und Vermietung zuständigen Mitarbeiter bei ECE nach Neunkirchen und besichtigten die Stadt. Deren Beurteilung fiel allerdings ungünstig aus, was zunächst zu einer eher ablehnenden Haltung im Hause ECE geführt hat. Ausschlaggebend hierfür war in erster Linie die vom Niedergang der Eisenindustrie gezeichnete Stadt und die damals allgemein bekannte eher trostlose Situation der Wirtschaft im Saarland. Die Spuren waren für jedermann überall im Saarland sichtbar.

Auch unter der Neunkirchener Kaufmannschaft herrschte gegenüber einem Einkaufs-Center in der Innenstadt äußerstes Misstrauen, bis hin zur Ablehnung. Man befürchtete einen ruinösen Wettbewerb, wenn das Center erst einmal angesiedelt sei. Der Gewerbeverband des Saarlandes forderte Ministerpräsident Oscar Lafontaine sogar auf, die Ansiedlung eines Einkaufs-Centers in Neunkirchen zu verhindern. Vor diesem Hintergrund reisten Neunkircher Einzelhändler mit der CDU-Mittelstandsvereinigung, die ebenfalls starke Bedenken hatte, nach Remscheid um sich dort das gerade fertig gestellte ECE-Einkaufscenter anzusehen. Auch im Stadtrat fand die Ansiedlungsidee nicht nur Beifall, die Grünen waren dagegen, die im Rat nicht mehr vertretene FDP ließ durch ihren Neunkircher Landtagsabgeordneten ihre Abneigung signalisieren. Eine Alternative hatte aber niemand von ihnen parat. Nach einem Besuch des Stadtrates in dem kurz vor der Eröffnung befindlichen Allee-Center in Remscheid, dessen Größenordnung das Center in Neunkirchen erhalten sollte, konnte man sich von dem Konzept überzeugen.

Bei ECE wurde weiter viel und kontrovers über den Standort Neunkirchen diskutiert. Chance und Risiko lagen in der Diskussion nahe nebeneinander. Weitere Standortbesichtigungen durch ECE-Mitarbeiter aus anderen Bereichen des Hauses sollten den Abwägungsprozess bei ECE unterstützen. Man ließ den Standort Neunkirchen nicht so ohne weiteres fallen, betrachtete ihn aber sehr kritisch.

Die allgemeine Erkenntnis, dass insbesondere an Standorten mit Strukturkrisen große Chancen für eine Neuentwicklung bestehen, war mit dafür ausschlaggebend, dass ECE sich dennoch entschlossen hatte, sich mit dem Standort Neunkirchen weiter zu beschäftigen und damit keine Chance zu versäumen. Den Entschluss begünstigte auch die Tat­sache, dass die Talsohle bereits erreicht war und es in der Stadt und im Saarland nur aufwärts gehen konnte. Wegen der Unsicherheiten hinsichtlich der Standortqualität ging man bei ECE besonders gründlich bei den weiteren internen und externen Standortprüfungen vor.

Phase 1 (Projektidee):
Zunächst begann man bei ECE konzeptionelle Vorstellungen für das Projekt zu entwickeln, immer im fortwährenden Kontakt mit der Stadtverwaltung, insbesondere mit dem Bauamt und da im Speziellen auch mit der Stadtplanung.

Der Projektplanung war die völlige Neuordnung des Straßensystems der westlichen Innenstadt, die seinerzeit von der Stadt durchgeführt wurde, sehr entgegen gekommen. ECE hat nunmehr auf eine Fläche zugreifen können, auf der die Realisierung eines funktionalen Center-Konzeptes durchaus möglich schien. Ein erster Entwurf sah eine Verkaufsfläche von ca. 20.000 qm in zwei Geschossen sowie 1.200 Stellplätze auf dem Dach, auf der gegenüberliegenden Seite der Gustav-Regler-Str. und in einem gegenüber der verlängerten Linden-Allee angeordneten Parkhaus vor. Dieses kontinuierlich verbesserte Planungskonzept wurde schließlich den zuständigen Ausschüssen der Stadtverwaltung und dem Stadtrat im Dezember 1985 vorgestellt und ECE eine Option für das Gelände eingeräumt mit der Verpflichtung der Stadt mit keinem Anderen Verhandlungen zu führen.

Es folgte eine Veranstaltung auf die andere. Dabei wurde immer klarer: Der innerstädtische Bereich müsse unbedingt ein neues lebendiges Zentrum erhalten, das der ganzen Stadt und dem Umland Auftrieb verleihen sollte. Die Stadt müsse wieder das Einkaufsziel nicht nur für die eigene Bevölkerung sondern für die ganze Region werden. Das konkretisierte Planungskonzept war nunmehr Veranlassung für die Stadt, die notwendigen Beschlüsse zur Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzung durch die Aufstellung des Bebauungsplanes „Stadtkernerweiterung“ sowie eine Anpassung des Flächennutzungsplanes herbei zu führen.

Phase 2 (Projektstudie):
Eine von ECE nunmehr durchgeführte Projektstudie sollte Aufschluss darüber geben, ob eine Realisierung der Projektidee zu wirtschaftlichem Erfolg führen könne. Für ECE war jetzt stärkerer Mitarbeitereinsatz sowie Beauftragung externer Experten notwendig.
Inzwischen wurden bei der Stadt die Planungsrechtsverfahren weiter geführt und die Schaffung der nötigen Infrastruktur vorbereitet.
Bei ECE wurde ein Sonderteam zur genaueren Prüfung des Standortes gebildet und darüber hinaus das Institut für Handels-, Stadt- und Regionalplanung PRISMA in Hamburg mit der Erarbeitung eines „Kurz-Checks“ beauftragt. Das Sonderteam wie auch das Institut kamen zu der Auffassung, dass der Standort Neunkirchen nicht unproblematisch sei. Damit verstärkten sich die Bedenken im Hause ECE erneut. Zu einer Ablehnung konnte man sich jedoch nicht durchringen. Vielmehr ging man an die Ausarbeitung eines Vorentwurfes, in den jetzt alle in der Stadt gewonnenen Erkenntnisse einfließen sollten. Die Abstimmung mit den involvierten Ämtern der Stadt und dem inzwischen beauftragten Städteplaner Prof. Focht hatten Einfluss auf die Planung. Der Prozess verlief nicht immer reibungslos.

Als sehr vorteilhaft hat sich das Zusammenstellen von Teams von ECE und der Stadt, die nach dem entwickelten Zeitplan gemeinsam an der Lösung von Problemen arbeiteten, gezeigt. Zitat Johannes Schnermann: „An dieser Stelle darf erwähnt werden, dass sich die Stadt Neunkirchen schon damals als „Unternehmen“ sah, welches seine Produkte verkauft. Die Mitarbeiter der Stadt Neunkirchen, allen voran der Oberbürgermeister und der Baurat (gemeint ist Fritz Decker), zogen mit, auch wenn bis spät in die Nacht hinein verhandelt wurde. Nicht selten wurden beim anschließenden Bier, in nicht ganz so ernster Atmosphäre, zunächst nicht lösbare Probleme vom Tisch geräumt“. Zitat Ende. Nicht einigen konnte sich ECE mit den Eigentümern zweier angrenzender Grundstücke an der Stummstraße, wodurch eine städtebaulich und funktionell befriedigende ­Lösung an der Südostecke des Centers nicht erzielt werden konnte. Der fertige Vorentwurf im M 1:200 bestehende aus Grundrissen, Schnitten und Ansichten sowie Fassadengestaltung und Gestaltung der Aus­senanlagen wurde wiederum den Ausschüssen und dem Stadt­rat vorgestellt und als Grundlage für die weitere Bearbeitung des Projektes beschlossen. Damals trug es noch den Namen Saarland-Center. Im September 1986 war die Neuordnung der Innenstadt mit dem Bebauungsplan Nr. 91 „Stadtkernerweiterung“ vom Rat beschlossen worden.

Schätzung evtl. notwendiger Investitionen:
Erst bei dem jetzt erreichten Planungsstand war die Möglichkeit zur Schätzung der notwendigen Investitionen gegeben.
Es bestand Klarheit über die von der Stadt und vom Investor zu leistenden Infrastrukturmaßnahmen, der Grundstückspreis war bekannt, die Ansprüche an die Bauqualität waren geklärt und die Situation auf dem Kapitalmarkt war relativ günstig. Ob die Situation zum Zeitpunkt möglicher Vertragsabschlüsse im Jahre 1987 immer noch so günstig sein würde war allerdings nicht abschätzbar.    

 

Ein Bericht von Michael Hoyer

Ende des 1. Teils
    Fortsetzung folgt

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