Das Saarpark-Center Neunkirchen Teil 2

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Beweggründe des ECE zum Bau eines Einkaufcenters      
 
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Der notarielle Kaufvertrag
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Auszug der SZ vom 30. Mai 1987
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In breiter Phalanx gehen die Planer

des ­neuen Neunkirchens vor.

Die Hamburger ­Centerspezialisten stellen sich vor.

V.r. die ­Geschäftsführer Klaus Schliebe und Johannes Schermann, Oberbürgermeister Peter Neuber,

Bürgermeister Ewald Groß und der Chef des Bauamtes, Friedrich Decker, später Neubers Nachfolger.

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Die neue Lindenallee entsteht
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Brücken werden geschlagen
 

Als Anhalt für die Kostenschätzung konnte ECE die Erfahrungen aus der Realisierung des Löhr-Centers in Koblenz und des Allee-Centers in Remscheid heranziehen. Die zu erwartende Baukostenentwicklung wurde über den bisher verlaufenden Trend angesetzt. Im Ergebnis stellte man fest, dass die Kosten mit den Größenordnungen bei den vorgenannten Centern vergleichbar waren. Begünstigend wirkte sich der vergleichsweise niedrige Grundstückspreis aus.
Im Ergebnis rechnete man mit einem 100-Mio.-DM-Projekt.

Schätzung der zu erzielenden Mieten:
Die Schätzung der Mieten basierte im wesentlichen auf der gewonnenen Marktkenntnis über den Einzugsbereich sowie den Erfahrungen aus dem Betrieb von mehr als 20 Centern. Vorsichtshalber hat man aber einen „Saarland-Abschlag“ vorgenommen. Ein Schätzrisiko ist aber geblieben: die damals nicht absehbare Entwicklung der damals positiv verlaufenden Konjunktur im Einzelhandel.

Möglichkeiten der Finanzierung:
Zum Zeitpunkt der Erarbeitung der Projektstudie 1986 war der Kapitalmarkt für Kreditnehmer sehr günstig. Die Bereitschaft der Baken in Neunkirchen ein 100-Mio.-Projekt zu finanzieren war dennoch verhalten. Grundsätzliche Vorbehalte für die Finanzierung solch großer Bauprojekte im Saarland wurden deutlich. Zitat: “Wer macht schon gern Geschäfte im Armenhaus der Republik!“ Dennoch, der Investor mit einem persönlich haftenden Gesellschafter beabsichtigte 30 % des Investitionsvolumens als Eigenkapital einzusetzen. Die restlichen 70 &, also 70 Mio. DM würden auf dem Kapitalmarkt beschafft werden müssen.

Errechnung der Wirtschaftlichkeit:
ECE beabsichtigte das Objekt nicht nur zu errichten, sondern es selbst zu betreiben. Von daher war es wichtig zu erfahren, wie die Wirtschaftlichkeit über einen längeren Zeitraum aussieht. Für das Projekt Neunkirchen wurde deshalb eine Wirtschaftlichkeitsberechnung über einen Zeitraum von 15 Jahren aufgestellt. Das Ergebnis zeigte eine Barüberschussentwicklung vor und nach Steuern.

Die Ergebnisse der Projektstudie führten im Hause ECE zu der Entscheidung die Realisierung Projekt Einkaufs-Center Neunkirchen vorzubereiten. Dies war ein ganz bedeutender Schritt hin zum heutigen Saarpark-Center.

Phase 3 (Projektplanung):
In der nunmehr gewonnenen Annahme, das Projektziel erreichen zu können setzte ECE weitere Mittel ein. Die Entwicklung des Projektes sollte nun intensiver weiter betrieben werden.

Grundstückssicherung:
Eigentümerin der für das Projekt benötigten Grundstücke war die Kreisstadt Neunkirchen sowie in geringerem Umfang die Eigentümer zweier weiterer angrenzender Grundstücke.
Mit der Stadt konnte ECE Einigung über den Kauf der für das Projekt notwendigen Grundstücksflächen erreichen, mit den beiden anderen Grundstückseigentümern jedoch nicht. Bei denen konnten wenigstens Vereinbarungen über eine Grenzbebauung abgeschlossen werden.

Die Kaufverhandlungen nahmen längere Zeit in Anspruch. Schließlich war ein komplexes vielschichtiges Vertragswerk über die Errichtung eines großen Einkaufszentrums zu entwickeln. Auch hierbei wurde so manche „Nachtschicht“ eingelegt. Die Grundstücksverhandlungen nutzte die Stadt im Übrigen auch um ihre Anforderungen an die städtebaulichen und gestalterischen Belange durchzusetzen.

Ihrerseits verpflichtete sich die Stadt im Umfeld des Centers notwendige Infrastrukturmaßnahmen und alle sonstigen notwendigen Maßnahmen durchzuführen. Das waren im Wesentlichen:
• Bau von zwei Brückenanlagen
• Verlegung von Kanälen
• Verlegung von Versorgungsleitungen
• Verlegung des Heinitzbaches
• Verlegung und Neubau von Straßen und Wegen
• Herrichtung des Platzes vor dem Centermanagement
• Anlage von Bushaltestellen und
• Anlage von gestalteten Freiflächen.

Zur gegenseitigen Absicherung wurden die durchzuführenden Maßnahmen in einem Baumaßnahmen-/Bauzeitenplan festgehalten.

Die Beurkundung des Kaufvertrages erfolgte am 28. April 1987. Der Vertrag war verbunden mit einem Rücktrittsrecht im Falle der Nichterteilung der Baugenehmigung sowie einem Rücktrittsrecht über zwei Monate nach Erteilung der Baugenehmigung. Zu diesem Zeitpunkt bestand für den Investor die Sicherheit der Erteilung einer Baugenehmigung noch nicht.


Das Bebauungsplanverfahren:
Ein besonders wichtiges Kriterium für die abschließende Entscheidungsfindung war für ECE der positive Ausgang des laufenden Verfahrens am Bebauungsplan „Stadtkernerweiterung“. Das Verfahren wurde von der Stadt in einer Art Partnerschaft mit ECE durchgeführt.
Die einzelnen Belange der „Partner“ wurden in besonders kooperativer Zusammenarbeit mit einander abgestimmt. Johannes Schnermann beschreibt das wie folgt: „Nicht unerwähnt werden sollte, dass die Stadt das Verfahren mit enormem Einsatz betrieben hat.... Die Stadt sah sich auch hier trotz der hoheitlichen Funktion als „Unternehmen“ welches dem Kunden (Investor) zügig die Grundlagen für seine Investition zu schaffen hatte. Es wurde Public-Private-Partnership praktiziert“.


Weiterbearbeitung des Planentwurfes:
Die Entwurfsplanung im M 1:200 wurde nunmehr durch viele Gespräche mit der Stadtplanung, dem Bauordnungsamt, der Feuerwehr, dem Gewerbeaufsichtsamt usw. „verfeinert“ und um entsprechende Regel-Details ergänzt. Die Entwurfsplanung wurde zur Bauantragsqualität gebracht.

Weiterer Ablauf und abschließende Entscheidung:
Nun mussten noch die Baukosten, die zu erwartenden Mieteinnahmen sowie die Finanzierungsmöglichkeiten ermittelt werden. Die Ergebnisse der Ermittlungen und die darüber hinaus durchgeführte Feststellung der Wirtschaftlichkeit bestätigten den bereits in der Projektstudie erkennbaren positiven Trend.

Abschließend wurde nunmehr das gesamte Projekt zusammen mit den Planungen der Stadt, den Wirtschaftlichkeitsberechnungen und der Darstellung des Bearbeitungsstandes dem Verwaltungsrat des Investors vorgestellt.
Daraufhin fasste der Verwaltungsrat den endgültigen Beschluss, in Abstimmung mit den Planungen der Stadt die Neuentwicklung und Wiederbelebung des Stadtkernes durch die Realisierung des Projektes „Saarland-Center“ (damals noch so bezeichnet) in Neunkirchen zu betreiben.
Am 20. März 1987 schrieb der damalige Chef der Lokalredaktion der Saarbrücker Zeitung: „Neuber: Grünes Licht für Einkaufszentrum……Grünes Licht für die Neugestaltung der Neunkircher Innenstadt…“

Der Bauantrag:
Am 25. 05 1987 war von der ECE der Bauantrag gestellt worden. Im Hause ECE nahm man an, dass  wegen der vorausgegangenen intensiven Abstimmungsgespräche und der erreichten hohen Qualität der eingereichten Planunterlagen eine rasche Durchführung des Genehmigungsverfahrens zu erwarten sei. Für die Bauleute konnte das Genehmigungsverfahren nicht schnell genug gehen, sie wollten endlich den Grundstein legen.
Inzwischen war auch der Bebauungsplan Nr. 91 Stadtkernerweiterung rechtskräftig geworden und am 31. August 1987 war es dann so weit, die Baugenehmigung wurde erteilt. Ausnahmsweise sogar durch die Unterschrift des Oberbürgermeisters!

Das Ziel war erreicht, ECE hatte nunmehr freie Hand das Einkaufs-Center in Neunkirchen zu bauen.

Phase 4 (Projektrealisierung):
Der Geschäftsbereich Objektentwicklung hatte seine Tätigkeit erfolgreich abgeschlossen, nun konnte der Geschäftsbereich Baumanagement das Projekt übernehmen.

Vergabe der Bauleistungen:
Unmittelbar nach Erteilung der Baugenehmigung wurde von ECE die Firma Hochtief als Generalunternehmer für die Ausführung der Bauleistungen bestimmt. Im Ausführungsvertrag wurden insbesondere auch die Auflagen und Bedingungen der Baugenehmigung zum Vertragsgegenstand gemacht.

Abschluss der Mietverträge:
Mit der Vermietung hatte man sehr frühzeitig vor Baubeginn begonnen. Damit wollte man erreichen, dass evtl. besondere Ausbauwünsche von Großflächenmietern beim Bau berücksichtigt werden können. Die Anwerbung von Mietern wurde mit Beginn der Bautätigkeit durch gezielte Öffentlichkeitsarbeit in Presse, Funk und Fernsehen verstärkt. Vielen Mitinteressenten musste man aber zunächst das Wesen des neuen Centers verdeutlichen.
Schlussendlich hatte man mit mehr als 120 Shop-Betreibern Verträge abschließen können.
Man kannte bei ECE den Vermietungsprozess aus der bisher in anderen Centern gewonnenen Erfahrung sehr gut und wusste auch, dass es sich dabei um einen fortwährenden Prozess handelt. Der Prozess ist geprägt von bisweilen Mietverlust und anschließend notwendiger Nachvermietung. So auch im Center in Neunkirchen.

Baudurchführung und Inbetriebnahme:
Zu Füßen der beiden vom Eisenwerk verbliebenen Hochofen-Denkmale nahm die größte Baustelle Neunkirchens den Betrieb auf. Gerd Meiser schrieb dazu: „Von nun an ging es Schlag auf Schlag …. Hier die Ausrüstung zum Bau des Centers und parallel dazu die Umbaumaßnahmen der City. Neue Straßenzüge brachen in das Stadtgefüge ein. Es wurde umgewalzt und neu formiert…“
Die Stadt begann mit der Erfüllung ihrer im Kaufvertrag zugesagten Aufgaben.
Auch im Rathaus wurden die Aufgaben neu verteilt: CDU-Bürgermeister Ewald Groß ging in den Ruhestand, der Stadtplanungschef Fritz Decker übernahm das Amt.

Und ein in Neunkirchen geborener Staatsmann kam zu Besuch, der SED-Generalsekretär der DDR Erich Honecker.

Das konnte die Leute von ECE in ihrem Tatendrang aber nicht aufhalten. Projektleiter Jens Kohlmorgen, Centermanager Günter Weiß und der Vermietungsmanager Peter Hartmann begannen mit ihrer Arbeit. Das Tempo wurde forciert.
Der Stadtumbau zeigte erste Folgen. Am Kaufhof, gegenüber der Centerbaustelle begannen Umbaumaßnahmen. Andere Geschäfte in der Innenstadt folgten, anfangs noch zögerlich dann immer schwungvoller.

Am 13. Oktober 1987 erfolgte der erste Spatenstich auf der Centerbaustelle durch Günter Weiß und Peter Neuber, der damals ausrief: „Neunkirchen meldet sich zurück“. Kurz darauf am 6. November 1987 vollzogen der damalige Staatssekretär Henner Wittling und OB Neuber die Grundsteinlegung. Der Stadtverwaltung wurde auch hierbei wiederum viel Lob zuteil. Dr. Heinrich Kraft, ECE-Vorstandsvorsitzender, lobte: „Die Stadtverwaltung ist mit enormem Elan als Unternehmer tätig und arbeitet vorbildlich für andere Städte, die in ähnlicher Lage sind…“

 

Fortsetzung folgt

Ein Bericht von Michael Hoyer

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